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□记者刘华 特约记者刘建章 通讯员谢亚非 汤学军

基本案情

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张女士在焦作市山阳区有一套房屋，交由焦作市山阳区某家政服务中心进行出售。

2004年年底，家政服务中心的工作人员徐某作为甲方，购买者郭某作为乙方，签订了一份《房屋买卖合同》，约定甲方将该房产以8.6万元卖给乙方。

郭某通过中介向张女士支付房款8.1万元，约定余款待房屋买卖合同公证办妥后再付，家政服务中心于同日将房屋钥匙、房产证和土地使用证及收条一并交付给郭某。如今郭某在此房屋中已经居住十年之久，但张女士至今未给原告办理过户手续，故原告郭某起诉至山阳区人民法院。

法院另查明，经被告张女士申请，河南某司法鉴定中心鉴定认为，2004年11月29日房产转让登记申请表中卖方签字处的“张某某”三个字不是由张女士本人书写的。

被告张女士认为，房产转让申请表中的签字并非本人所签，不能表示自己卖房的意愿，因此自己与原告郭某之间不存在房屋买卖关系，更没有义务过户原告起诉的房屋，请求法庭驳回原告的诉讼请求。

争议焦点

本案的争议焦点是原被告之间是否存在实质上的房屋买卖合同关系。围绕争议焦点，主要有两种不同的意见：

第一种意见认为，原被告之间的房屋买卖合同无效，因为房产转让申请表中的签字并非张女士本人所签，出卖房屋并不是张女士的真实意思表示，房屋目前仍在张女士名下，并未完成房屋过户手续等，因此原被告之间并不存在实质上的房屋买卖合同关系。

第二种意见认为，张女士将房屋交由焦作市山阳区某家政服务中心进行买卖，所有手续都通过该家政服务中心完成。家政服务中心的行为足以使原告相信其拥有代理权，因此该家政服务中心的代理行为有效，可以直接约束被代理人即本案被告。所以原被告之间的房屋买卖合同关系是成立的。

判决结果

山阳区法院经审理认为，焦作市山阳区某家政服务中心的代理行为有效，直接约束被代理人即本案被告。故对于原告要求被告继续履行合同，立即配合原告办理涉诉房屋的过户手续的诉讼请求，法院予以支持。对于被告辩称，因抗辩理由不足，法院不予采信。综上，法院判决被告张女士自判决书生效之日起十日内协助原告郭某办理山阳区房屋的过户手续。

综合分析

针对本案，焦作市山阳区人民法院民一庭庭长冯爱萍作出如下解释：

虽未办理物权登记，但不影响合同有效

合同关系的效力如何认定，既是当事人争执的焦点，也是法官审判实践中的难点。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”张女士与郭某签订了《房屋买卖合同》，合同内容是当事人双方的真实意思表示。而合同的成立，一般情况下是以双方当事人签字或盖章为成立要件。因此，一般情况下自双方当事人签字或盖章时起合同就成立并生效了。合同生效体现的是对合同当事人的约束，合同生效后，双方当事人都有履行合同的权利和义务。

我国《物权法》第十五条对此作出明确规定，即：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，房屋买卖合同签订后，尽管该房屋尚未办理所有权登记，合同也是有效的。

家政公司虽是表见代理，但代理行为有效

民法基本理论认为，无权代理是指无代理权的人以代理人的身份实施的法律行为。广义上的无权代理指的是表见代理。表见代理是指代理人虽无权代理，但善意相对人在客观上有充分的理由相信代理人有代理权而与其发生民事法律行为，该民事法律行为的后果由被代理人直接承担。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”

因此，无权代理并不都导致无效的法律后果。为了维护交易安全，保护善意相对人的合法权益，法律规定了表见代理可以产生有权代理的效果。该案中，张女士通过家政服务中心将房屋出卖给原告郭某，原告方已通过家政服务中心支付了房款，同时家政服务中心将房屋产权证、土地使用证、房屋钥匙一并交付给原告方。通过家政服务中心的上述行为，原告郭某作为善意的交易相对人足以有理由相信其有代理权，故山阳区法院认为该表见代理行为有效，直接约束被代理人张女士。